Sprzedaż internetowa jeszcze kilka lat temu miała śladowy udział w tradycyjnych firmach, a kanał ten był niezależny od sieci stacjonarnej. Zmiany przyspieszyła pandemia koronawirusa i spowodowane nią lockdowny.
Największa rodzima firma modowa, LPP (właściciel m.in. marek Reserved i Sinsay), uzyskała z e-handlu w 2019 r. ponad 1 mld zł przychodów, a w tym chce przekroczyć 5 mld zł (udział tego kanału w przychodach wzrośnie w tym okresie mniej więcej trzykrotnie, do ok. 30 proc.). Jej sklepy są zintegrowane z kanałem e-commerce tak, że mogą np. realizować zamówienia internetowe. Zmiany w modelu handlu niosą za sobą konsekwencje dla najemców w centrach handlowych.
E-sprzedaż a czynsz za sklep
Polskie Stowarzyszenie Najemców Powierzchni Handlowych (PSNPH) alarmuje, że w ostatnim czasie właściciele galerii forsują nowe umowy zwiększające czynsz, opierając się na obrotach w internecie. Zdaniem PSNPH to niesprawiedliwe i nie może zostać zaakceptowane prawnie, ponieważ e-handel to całkowicie odrębny kanał wymagający osobnych inwestycji i oddzielnego zarządzania.
– Nie spotkałem się jeszcze z takim przykładem, niemniej widać, że każdy wynajmujący ma swój pomysł na ten obszar i preferuje indywidualne rozmowy w kuluarach z każdym najemcą – komentuje Tomasz Ciąpała, prezes Lancerto i członek zarządu Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU).
Jego firma działa w pełni w modelu omnikanałowym. Obserwuje, że od kilku lat właściciele centrów próbują w różny sposób odnaleźć się w zmieniającej się rzeczywistości.
– Dla nas jest oczywiste, że gdy klient np. kupuje produkt na sklepowym tablecie albo nawet opłaca w salonie złożone wcześniej zamówienie, to wliczamy sprzedaż do obrotu danego sklepu. Nie wyobrażam sobie jednak, by płacić właścicielom centrów za produkt, którego nie sprzedaliśmy w sklepie stacjonarnym. Nawet sam odbiór kupionego wcześniej w internecie zamówienia w danym salonie należy traktować jako rozliczone w kanale internetowym. Adekwatnie do tego, zwrot takiego zamówienia nie obniża obrotu danego salonu – mówi Tomasz Ciąpała.
Podkreśla, że to konsument decyduje, gdzie najwygodniej mu będzie odebrać przesyłkę, a ci robiący to w sklepach kupują dodatkowe produkty w nim lub innych salonach. To jego zdaniem korzystne także dla właścicieli obiektów.
Czas na dyskusję
Zarządzające centrami M1 Metro Properties nie pobiera czynszu od obrotu w sieci. Krzysztof Poznański, dyrektor zarządzający Polskiej Rady Centrów Handlowych (PRCH), zwraca jednak uwagę, że to, czy i jak e-handel najemców powinien być uwzględniony w opłatach, stało się problemem wraz z dynamicznym rozwojem e-commerce. Jego udział w polskim rynku detalicznym ma wzrosnąć w latach 2022-27 z 13,6 do 17 proc., a wartość skoczyć z 109 do 187 mld zł – wynika z danych Strategy& (firmy doradczej z grupy PwC).
– Umowy najmu w centrach handlowych zakładają najczęściej podział czynszu na część stałą i procent od obrotów w danym sklepie. Źródłem sporów jest kwestia uznawania za obroty tej sprzedaży, która wykorzystuje infrastrukturę centrum. Np. gdy sprzedawca w salonie zamawia nam brakujący produkt przez internet z dostawą do klienta – wynajmujący oczekują wliczenia do sprzedaży sklepu, a najemcy niekoniecznie. I w drugą stronę: zwrotów e-zakupów dokonanych w sklepie nie należy zdaniem wynajmujących odliczać od sprzedaży sklepu, bo to zmniejsza często znacznie zmienną część czynszu – wyjaśnia Krzysztof Poznański.
Marek Noetzel, członek zarządu NEPI Rockcastle, przyznaje, że należy zacząć dyskusję o e-handlu realizowanym w galeriach, by znaleźć wspólne rozwiązanie. W jego ocenie sklepy są dziś tylko częścią infrastruktury służącej dostarczaniu konsumentom produktów, więc należy na nowo zdefiniować ich wartość.
– Do ustalenia czynszu nie wystarczy już wskaźnik miesięcznej sprzedaży z metra kwadratowego. Kiedy w sklepie następuje odbiór, a fiskalizacja nie, wynajmujący nie wie, ile tak naprawdę towarów dany sklep pomógł dostarczyć klientom. Ponadto najemcy przyjmują w sklepach zwroty pomniejszające obroty, co dodatkowo zakłóca statystyki – mówi Marek Noetzel.
Więcej danych o ruchu w galeriach
PSNPH zasygnalizował przy tej okazji inny problem – najemcy mają dostęp do zagregowanych danych o ruchu w centrach centrów, ale nie w poszczególnych obiektach, a to utrudnia im prawidłowe planowanie sprzedaży i rozwoju w danej lokalizacji.
Tomasz Ciąpała podkreśla, że funkcjonowanie galerii ma sens tylko wtedy, gdy są w nich sklepy i ludzie. O ile obecność sklepów łatwo obiektywnie ocenić, o tyle dane o odwiedzalności obiektów mają tylko ich właściciele i zarządzający – i jego zdaniem, poza sporadycznymi wyjątkami, niechętnie się nimi dzielą z najemcami.
– To wymaga zmiany. Dużo lepszą praktykę w tym obszarze mają centra outletowe. Regularnie otrzymujemy nie tylko informacje o ruchu w samym centrum. Dodatkowo prowadzone są rankingi odwiedzalności czy efektywności sprzedaży danego sklepu. Skoro tutaj udało się to wprowadzić, to nie rozumiem, dlaczego nie ma woli do regularnej publikacji przez pozostałe obiekty handlowe chociaż danych o odwiedzalności – stwierdza członek zarządu ZPPHiU.
– Tak jak najemcy chcieliby mieć precyzyjne dane o odwiedzalności centrów handlowych, tak my chcielibyśmy wiedzieć, jak dużo towarów wartościowo wydał najemca nie fiskalizując ich. Chcemy wiedzieć, jaką wartość mają sklepy wykorzystujące funkcję wielokanałową. To wyzwanie nie tylko dla wynajmujących i najemców, ale też rzeczoznawców majątkowych wyceniających te nieruchomości – mówi Marek Noetzel.
Zapewnia, że NEPI Rockcastle regularnie przedstawia najemcom informacje o odwiedzalności, i nie wierzy, by konkurenci odmówili komuś ich udostępnienia. Również Metro Properties informuje, że od początku przekazuje takie dane, a do ich zbierania wykorzystuje system kamer liczących.
– PRCH zbiera dane o odwiedzalności i obrotach w centrach handlowych w Polsce i udostępnia publicznie jako dane zagregowane, aktualizowane co miesiąc. Natomiast udostępnianie danych dotyczących poszczególnych obiektów wynika z ustaleń zarządców z najemcami – część robi to regularnie, a część prawdopodobnie nie. Najemcy muszą więc rozmawiać w tej sprawie z konkretnymi zarządcami – mówi Krzysztof Poznański.
Może pomóc kodeks
Zdaniem dyrektora zarządzającego PRCH rozliczanie obrotów w e-commerce i podawanie jednostkowych danych o ruchu w galeriach to kwestie do uregulowania albo w umowach najmu, albo w dobrych praktykach rynkowych.
– Kilkanaście lat temu przygotowaliśmy kodeks dobrych praktyk, ale wówczas nie było takiej skali e-commerce i dziś należałoby go uzupełnić – stwierdza Krzysztof Poznański.
PSNPH i ZPPHiU zaplanowały na 12 października kongres, podczas którego przedstawią swój Kodeks Najlepszych Praktyk, chcąc rozpocząć dyskusję m.in. o opisanych wyżej problemach.
– Wydawałoby się oczywiste, że wynajmujący i najemcy powinni działać jako partnerzy, jednak w praktyce rzadko kiedy tak jest. Może taki kodeks stanie się wiążącym dokumentem pozwalającym ograniczyć tracenie czasu w negocjacjach na oczywistości i wykluczyć mało partnerskie zapisy w umowach – podsumowuje Tomasz Ciąpała.