Należący do niemieckiej grupy TAG Immobilien deweloper Robyg, działający dotąd w Warszawie, Gdańsku, Gdyni, Wrocławiu i Poznaniu, zadebiutował właśnie na rynku łódzkim, a w przyszłym roku planuje wejść do Krakowa.
Wiele czynników sprzyja wzrostowi rynku
Robyg rozpocznie od inwestycji na wynajem realizowanych przez siostrzaną spółkę Vantage Development, a następnie wprowadzi do oferty mieszkania na sprzedaż. Oscar Kazanelson, przewodniczący rad nadzorczych obu spółek jest przekonany, że rynek mieszkaniowy w Polsce ma przed sobą dobry czas.
- Oprocentowanie kredytów hipotecznych utrzymuje się na poziomie ok. 6 proc., co można uznać za wartość zbliżoną do normy. Dodatkowo, wprowadzono ustawę przewidującą dopłaty dla żołnierzy i funkcjonariuszy służb mundurowych, co może pozytywnie wpłynąć zarówno na rynek najmu, jak i sprzedaży mieszkań – mówi Oscar Kazanelson.
Zwraca uwagę, że obecnie ok. 55 proc. klientów Robyga finansuje zakupy gotówką, a 45 proc. korzysta z kredytu. Rok temu proporcje te wynosiły odpowiednio 70 i 30 proc.
- To pokazuje, że rynek kredytowy wyraźnie się odbudowuje. Spodziewamy się, że wkrótce struktura zakupów ustabilizuje się na poziomie 50 na 50 – mówi Oscar Kazanelson.
Polacy wracają po kredyty, rynek mieszkaniowy przyspiesza
Przewodniczący rad nadzorczych Robyga i Vantage Development zauważa też, że - pod względem popularności inwestowania w nieruchomości - Polacy mocno wyróżniają się na tle Europy Wschodniej.
- Wielu inwestorów woli ulokować kapitał w nieruchomościach, które zyskują na wartości i przynoszą 5–6 proc. zwrotu z najmu, zamiast trzymać je na lokacie oprocentowanej na 3 proc. W kolejnych latach spodziewam się też, że starsze budynki z wielkiej płyty będą stopniowo zastępowane nowymi. To naturalny proces – wiele z nich ma już 50–60 lat i zbliża się koniec ich cyklu życia. Warto byłoby stworzyć program umożliwiający deweloperom wykup takich nieruchomości i budowę nowoczesnych osiedli z lepszą infrastrukturą - tłumaczy Oscar Kazanelson.
Jego zdaniem rozwój rynku wspiera również migracja. Po zakończeniu wojny w Ukrainie wiele osób prawdopodobnie pozostanie w Polsce, co przełoży się na dodatkowy popyt.
– Mowa o setkach tysięcy mieszkań na wynajem i na sprzedaż. Co też istotne, Polacy od zawsze traktują posiadanie własnego mieszkania jako gwarancję bezpieczeństwa. To głęboko zakorzenione przekonanie, które – moim zdaniem – nie ulegnie zmianie – mówi Oscar Kazanelson.
Konsolidacja napiera rozpędu. Przetrwają najsilniejsi
Ostatnie lata były dla branży deweloperskiej wyjątkowo trudne, bo ograniczony dostęp do kredytów hipotecznych ochłodził popyt na mieszkania, co z kolei uderzyło zwłaszcza w mniejsze spółki.
Oscar Kazanelson nie ma wątpliwości, że rynek wchodzi w fazę intensywnej konsolidacji.
- Duże firmy przejmują mniejsze podmioty. Przykładem może być Develia, która nabyła Nexity i Bouygues Immobilier, a kilka lat wcześniej innego dewelopera we Wrocławiu. To naturalny kierunek rozwoju branży. Mniejszym deweloperom coraz trudniej funkcjonować w takich warunkach. W 2024 r. zakupiliśmy grunty o wartości ponad 1 mld zł. To skala, na jaką mniejsze podmioty nie mogą sobie pozwolić, dlatego część z nich skupia się na lokalnych inwestycjach lub decyduje na współpracę z większymi graczami – mówi Oscar Kazanelson.
Zwraca również uwagę, że proces zmiany planów zagospodarowania trwa obecnie 2–3 lata, co znacząco wydłuża czas od zakupu działki do rozpoczęcia budowy. To z kolei zwiększa koszty finansowania, które ostatecznie wpływają na ceny mieszkań.
- W Warszawie ceny gruntów w dobrych lokalizacjach zaczynają się dziś od 4–5 tys. zł za m kw., tymczasem jeszcze niedawno można było znaleźć działki po 2 tys. zł - tłumaczy Oscar Kazanelson.
Przewiduje, że na skutek wielu trudności na rynku przetrwa zaledwie kilka największych firm. Część mniejszych deweloperów budujących od 500 do 1,5 tys. mieszkań rocznie prawdopodobnie wypadnie z gry.
- Nie wykluczamy również, że sami dokonamy przejęcia, jeśli pojawi się interesująca okazja – mówi Oscar Kazanelson.
Robyg ma obecnie w ofercie ponad 2 tys. mieszkań. Celem spółki jest utrzymanie kontraktacji na poziomie 700–800 mieszkań kwartalnie.
- Aktualnie mamy w budowie 6,5 tys. lokali. W przyszłym roku planujemy wprowadzić do oferty co najmniej 2 tys. nowych mieszkań i utrzymać roczną sprzedaż w granicach 3 tys. – zapowiada przewodniczący rad nadzorczych Robyga i Vantage.
Trend konsolidacji utrzyma się ze względu na coraz bardziej wymagające otoczenie inwestycji mieszkaniowych, faworyzujące większych graczy. Dodatkowo, część firm deweloperskich została założona jeszcze pod koniec lat 90. i pozostaje w tych samych rękach do dzisiaj. Właściciele, starsi obecnie o ok. 30 lat, często rozważają stworzenie scenariusza sukcesji lub spieniężenie wypracowanej pozycji rynkowej. Sprzedaż firmy w wielu przypadkach może okazać się najprostszą i najbardziej efektywną formą rozwiązania tego dylematu. Są to jednak procesy, które toczą się długo i raczej nadal będziemy mieć do czynienia z powolnymi zmianami właścicielskimi na rynku, chociaż ich częstotliwość może wzrosnąć. Duzi deweloperzy mogą też zwiększać udziały rynkowe poprzez zakup części aktywów od mniejszych graczy czy wspólne projekty.
W ostatnich miesiącach obserwowaliśmy kilka znaczących transakcji, które dobrze ilustrują trend konsolidacji. Develia - po wcześniejszym przejęciu polskich spółek Nexity - w 2025 r. sfinalizowała przejęcie Bouygues Immobilier Polska za ok. 279 mln zł,
Zyskała dzięki temu silną pozycję w Warszawie, duży bank ziemi i doświadczony zespół. Z kolei Victoria Dom złożyła wniosek o zgodę na przejęcie aktywów Grupy Budner, co ma wzmocnić jej obecność w Trójmieście i zapewnić dostęp do atrakcyjnych gruntów.
To pokazuje, że dla dużych i średnich deweloperów akwizycje stają się realnym sposobem na przyspieszenie rozwoju, często bardziej efektywnym niż organiczne budowanie nowych struktur. Proces konsolidacji będzie w najbliższych miesiącach postępował. Największe podmioty będą nadal szukały okazji do przejęć, aby wzmocnić bank ziemi i skalę działalności. Z kolei mniejsze firmy staną przed dylematem: albo zbudują trwałe partnerstwa kapitałowe czy joint-venture, albo staną się celem akwizycji.
Mniejsze podmioty mierzą się obecnie z wieloma wyzwaniami, które mogą przyspieszać decyzje o sprzedaży. Są to przede wszystkim trudności w pozyskiwaniu finansowania i gruntów. Brak dużego banku ziemi czyni mniejsze firmy bardziej podatnymi na wahania rynkowe i nieprzewidziane sytuacje. Dochodzą do tego niepewność legislacyjna i chaos urbanistyczny - stoimy bowiem w obliczu największej od ponad 20 lat reformy planistycznej, a jej ostateczny kształt wciąż nie jest znany. Gminy mają czas do połowy 2026 r. na uchwalenie planów ogólnych, co tworzy dużą niepewność inwestycyjną. Kolejną kwestią są obowiązki nakładane na inwestorów, jak np. konieczność budowy miejsc doraźnego schronienia, obowiązek publikacji cen na specjalnych stronach internetowych inwestycji (pod groźbą wysokiej kary finansowej od UOKiK). Rachunki powiernicze i wciąż wysokie koszty finansowania znacząco zwiększają obciążenia i administracyjne i finansowe, co jest szczególnie dotkliwe dla mniejszych organizacji.
Wszystkie te czynniki sprawiają, że presja na mniejszych deweloperów rośnie, co w nadchodzących kwartałach może sprzyjać dalszej konsolidacji rynku.