Jak pokonać wyzwania i ograniczyć ryzyka wykonawcy robót w kontraktach budowlanych

Według mnie oprócz oczywistych problemów spowodowanych wzrostem cen materiałów i surowców oraz problemów związanych z dostępnością towarów między innymi ze względu na inflację, czy konflikty wojenne toczące się na świecie, przede wszystkim problemem będzie zachowanie płynności finansowej przez wykonawców (co już można obserwować).

Jest to efekt zmniejszonego zainteresowania inwestorów zagranicznych polskim rynkiem nieruchomościowym. Rosnące koszty inwestycji oraz niepewna sytuacja geopolityczna sprawiają, że obecnie inwestorzy planują realizację nowych projektów z większą ostrożnością, a część z nich decyduje się nawet na zawieszenie toczących się inwestycji.

W przypadku zawieszenia lub odstąpienia od inwestycji inwestorzy opóźniają płatności nawet za już zrealizowane części inwestycji, co powoduje efekt domina – jeżeli generalny wykonawca nie otrzymuje na czas należności nie płaci na czas swoim podwykonawcom. Ci podwykonawcy, którzy nie mają poduszki finansowej muszą więc wszczynać postępowania restrukturyzacyjne a nawet upadłościowe.

To więc może powodować, że przetrwają tylko duże firmy. Z kolei wobec odpływu pracowników z Ukrainy duże firmy mogą się borykać z brakiem pracowników, co spowoduje konieczność podwyższenia wynagrodzeń, a to przełoży się na wzrost kosztów inwestycji a tym samym zmniejszy jej atrakcyjność w oczach inwestora.

Czyli koło się zamknie.

W 2024 r. będziemy nadal mierzyć się z kwestiami waloryzacji wynagrodzenia. Duża część kontraktów, które będą realizowane w 2024 r. ma już klauzule waloryzacyjne, ale okazuje się, że często Zamawiający i Wykonawcy inaczej je interpretują, co prowadzi do sporów. O ile klauzule stosowane przez Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad mają już wieloletnią historię stosowania, to okazuje się, że w przypadku np. kontraktów w energetyce mamy coraz więcej sporów dotyczących waloryzacji pomimo obecności klauzul waloryzacyjnych.

W szczególności istotną kwestią jest automatyzm stosowania klauzul vs konieczność udowadniania przez Wykonawcę wpływu wzrostu cen na realizację danego kontraktu, w tym zakresie widać niejednolite podejście Zamawiających.

Z uwagi na koszty finansowania wiele inwestycji i transakcji na rynku nieruchomości stanęło. To czy ruszą znów ruszą z kopyta zależy w dużej mierze od dostępności kredytu i popytu na rynku – branża budowlana jest pochodną gospodarki, gdy ona przystopuje, a w Europie w tym u naszych głównych partnerów handlowych (Niemcy, Francja) już mocno siadła, to odbije się to na polskim rynku budowlano-deweloperskim.

Wszyscy czekają na pełne uruchomienie środków z KPO, co pozwoli na zaktywizowanie inwestycji regionalnych i gminnych, w tym budowy mieszkań komunalnych – co stanowiłoby inny efektywniejszy rodzaj wsparcia niż kredyt 2%, który tylko rozchwiał rynek. Generalnie należy się spodziewać dalszego wzrostu kosztów wykonawstwa. Dość powszechnie powtarza się, że tanio to już było.

Rzutować na to będzie drogi kredyt, podwyżki cen prądu - kończy się rządowa tarcza dot. cen prądu, zmiany w prawie, w tym walka z tzw. patodeweloperką, nadal wysoka inflacja. Koszty materiałów są już w miarę stabilne ale koszty usług (pracy) ciągle rosną, bolączką jest brak robotników i ten stan zapewne się utrzyma również w przyszłym roku.

Zamyka się już sporo firm budowlanych więc zmniejszy się dostępność/konkurencja, co będzie stanowić kolejny powód do wzrostu cen jak zintensyfikuje się koniunktura w budownictwie. Na gospodarkę, w tym nieruchomości i budownictwo wpływają też czarne łabędzie np. pandemia - nikt nie spodziewał się, że przysłuży się do rozkwitu budownictwa, budowy i remontu domów oraz szalonego wzrostu cen, czy wojna w Ukrainie, która skutkowała skokowym wzrostem popytu na nieruchomości i m. in. niespodziewanym wywindowaniem poziomu czynszów za mieszkania.

Przewiduje się, że w 2024 roku wykonawcy robót budowlanych mogą nadal mierzyć się z wysokimi kosztami realizacji inwestycji, spowolnieniem inwestycyjnym i związaną z tym silną konkurencją cenową w pozyskiwaniu nowych projektów. Dodatkowo, wyzwaniem może być dla nich zapewnienie ekologicznych i zrównoważonych materiałów budowlanych w odpowiedzi na rosnące oczekiwania inwestorów oraz regulacje unijne dotyczące redukcji i raportowania wpływu na środowisko.

Istotne będzie także stosowanie innowacyjnych rozwiązań technologicznych w celu optymalizacji procesów produkcyjnych i obniżenia kosztów realizacji inwestycji, a także znalezienie i utrzymanie wysoko wykwalifikowanych pracowników budowlanych w konkurencyjnym rynku pracy. Wyzwania te podkreślają potrzebę strategicznego planowania, innowacyjności i szczególnie adaptacji w dynamicznym środowisku branży budowlanej.

Adaptacja, czyli zdolność firm do szybkiego dostosowywania się do zmieniających się warunków rynkowych, regulacji prawnych i wymagań środowiskowych, może być kluczowa dla utrzymania konkurencyjności, efektywności i zrównoważonego rozwoju firm budowlanych.

Istotne mogą być czynniki polityczne. Po pierwsze, jakie inicjatywy budowlane postawi sobie za priorytet rząd wybrany przez Sejm X kadencji. Po drugie, dostępność siły roboczej i jej koszt może zależeć od dalszego przebiegu inwazji Rosji na Ukrainę oraz polityki polskiego rządu w sprawach wizowych dla zagranicznych pracowników. Po trzecie, warto aby zamawiający publiczni oraz często wspierająca ich Prokuratoria Generalna RP podtrzymali prezentowane w ostatnim czasie pozytywne nastawienie do ugód i mediacji, gdyż wydaje się, iż to pozwoliło bezpiecznie zakończyć szereg inwestycji w 2023 roku, mimo odczuwalnego wpływu wojny w Ukrainie na koszty.