Rola służebności przesyłu dla urządzeń infrastruktury technicznej

Infrastrukturę techniczną stanowi zbiór różnego rodzaju urządzeń i obiektów o charakterze publicznym, niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania gospodarki.

Infrastrukturę techniczną stanowi zbiór różnego rodzaju urządzeń i obiektów o charakterze publicznym, niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania gospodarki. Urządzenia przesyłowe i dystrybucyjne są częścią składową infrastruktury technicznej, a ich budowa i utrzymywanie jest celem publicznym (art. 6 pkt 2 u.g.n.) oraz inwestycją celu publicznego (art. 2 pkt 5 u.p.z.p.).

Urządzenia przesyłowe dzielą się ze względu na:

• sposób budowy (podziemne, naziemne, nadziemne);
• wpływ na środowisko (nie wpływające, znacząco wpływające);
• stan prawny (uregulowany, nieuregulowany).

Oprócz tego są urządzenia:

• projektowane do budowy;
• istniejące i projektowane do przebudowy lub rozbudowy.

W celu uregulowania stanu prawnego istniejących urządzeń oraz w celu pozyskania prawa do dysponowania nieruchomościami na cele budowy projektowanych urządzeń przesyłowych, przedsiębiorca jest zmuszony pozyskać tytuł prawny do nieruchomości, którym jest ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności przesyłu, wprowadzone do polskiego systemu prawnego nowelizacją Kodeksu cywilnego (art. 3051 ÷ 3054), która weszła w życie 3 sierpnia 2008 r. Ustanowienie służebności przesyłu umową cywilnoprawną jest priorytetem ustawowym. W przypadku braku możliwości zawarcia umowy, służebność przesyłu może zostać ustanowiona w drodze przymusu sądowego. Jako ograniczone prawo rzeczowe służebność przesyłu jest ustanawiana przeważnie bezterminowo, za jednorazowym wynagrodzeniem, ustalanym przez strony umowy albo przez sąd.

Wraz z nowelizacją Kodeksu cywilnego wprowadzone zostały zmiany dotyczące służebności przesyłu w ustawach:

• Kodeks postępowania cywilnego;
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece;
• Ustawa Prawo upadłościowe i naprawcze.

Zmiany w w/w ustawach, dotyczące służebności przesyłu wzmacniają jej rolę jako prawa, które pozostaje w mocy i nadal obciąża nieruchomość, która podlega egzekucji lub sprzedaży w postępowaniu upadłościowym przedsiębiorstwa. Oprócz tego służebność przesyłu ujawniona w księdze wieczystej ma pierwszeństwo przed prawami osobistymi lub roszczeniami. Powierzchnia nieruchomości zajęta pod służebność przesyłu powinna odpowiadać warunkom eksploatacji sieci urządzeń przesyłowych, przyjętych w przedsiębiorstwie będącym właścicielem tych urządzeń. Wyznaczony w ten sposób pas służebności przesyłu powinien zabezpieczać potrzeby eksploatowania urządzeń, zapewniając przedsiębiorcy możliwość prawidłowego korzystania z nich. Pas służebności przesyłu dla liniowych urządzeń przesyłowych definiowany jest jako obszar wyznaczony symetrycznie po obu stronach osi urządzenia. Szerokość pasa służebności przesyłu powinien w zasadzie ustalić przedsiębiorca przesyłowy, a w przypadku ustanawiania służebności przesyłu w postępowaniu sądowym, szerokość tego pasa ustala sąd na podstawie opinii biegłego, specjalisty w dziedzinie danego rodzaju urządzenia.

Posadowienie urządzenia na nieruchomości następuje podczas budowy, po dokonaniu prawnej lokalizacji urządzenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę urządzenia przedsiębiorca stara się pozyskać zgodę właścicieli lub użytkowników wieczystych w postaci służebności przesyłu, ustanawianej umownie, co wymaga nieraz długotrwałych negocjacji, dotyczących wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu oraz wysokości odszkodowania za szkody powstałe na nieruchomości i utracone pożytki. Powyższe wynagrodzenia i wartości zaistniałych szkód określają rzeczoznawcy majątkowi, w celu ustalenia przez strony umowy albo sąd odpowiedniego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu oraz wysokości odszkodowania za szkody powstałe na nieruchomościach oraz za utratę pożytków.

W przypadku ograniczonego prawa rzeczowego, którym jest służebność przesyłu określana jest wartość służebności oraz wynagrodzenie, oddzielnie dla różnych celów. Wartość służebności przesyłu jest określana w celu:

• ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie służebności;
• uwzględnienia wpływu służebności przesyłu na wartość nieruchomości.

Służebność przesyłu nie występuje samodzielnie w obrocie rynkowym i dlatego nie jest możliwe określenie jej wartości na podstawie danych rynkowych podejściem porównawczym. Wartość służebności przesyłu może być określona jako jej wpływ na wartość nieruchomości obciążonej służebnością pod warunkiem, że istnieją dane transakcyjne podobnych nieruchomości obciążonych podobnymi urządzeniami przesyłowymi. W przypadku braku danych rynkowych, wartość służebności przesyłu jest określana sposobem pośrednim jako iloczyn wartości pasa służebności przesyłu obciążonego urządzeniem oraz współczynnika korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego.

Wynagrodzenie jest określane w celu ustalenia wysokości odpowiedniego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu na potrzeby:

• regulacji stanu prawnego urządzeń istniejących na nieruchomościach i wybudowanych na nich bez pozyskania tytułu prawnego;
• pozyskania prawa do dysponowania nieruchomościami na cele budowy projektowanych urządzeń oraz korzystania z nieruchomości w pasie służebności przesyłu w czasie ich eksploatacji.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu jest w ścisłym znaczeniu wynagrodzeniem za korzystanie z pasa służebności przesyłu obciążonego urządzeniem. Wynagrodzenie to, powiększone o wartość innych składników wskazanych przez strony umowy albo sąd spełnia warunek odpowiedniego wynagrodzenia. W postępowaniu sądowym wykładni odpowiedniego wynagrodzenia dokonuje sąd. W przypadku ustanawiania służebności przesyłu umową, o składnikach odpowiedniego wynagrodzenia decydują strony umowy. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu może być określone na podstawie danych rynkowych, którymi są:

• wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu w umowach notarialnych, zawieranych przez przedsiębiorców przesyłowych z właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości, na których są posadowione podobne urządzenia lub na których będą posadowione podobne urządzenia;
• czynsze za korzystanie z pasów eksploatacyjnych podobnych urządzeń, wykazane w umowach zawieranych przez przedsiębiorców przesyłowych z właścicielami lub użytkownikami wieczystymi podobnych nieruchomości, wynagrodzenie jest możliwe do określenia poprzez dyskontowanie efektywnego dochodu brutto, określonego na podstawie w/w czynszów.

W przypadku braku danych rynkowych, określenie wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu jest możliwe sposobem pośrednim jako:

• suma wartości służebności przesyłu i zdyskontowanego wydatku operacyjnego z pasa służebności, proporcjonalnego do współczynnika korzystania z tego pasa przez przedsiębiorcę przesyłowego;
• iloczyn wartości pasa służebności przesyłu nieobciążonego urządzeniem i współczynnika wynagrodzenia za służebność przesyłu.

Określanie wynagrodzeń i wartości szkód inwestycyjnych nastręcza wiele kłopotów rzeczoznawcom majątkowym z powodu braku jednolitych zasad dotyczących metodyki określania w/w wynagrodzeń oraz wartości szkód. Brak tych zasad, powoduje często rozbieżne wyniki określania wynagrodzeń i wartości szkód inwestycyjnych. W czerwcu 2018 r. Minister Inwestycji i Rozwoju powołał zespół do spraw opracowania projektu standardu zawodowego w sprawie określania wartości szkód inwestycyjnych, wartości służebności przesyłu i wynagrodzenia za jej ustanowienie oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Projekt w/w standardu jest w końcowej fazie uzgadniania w komisji standardów. Po zatwierdzeniu standardu i ogłoszeniu w Dzienniku Urzędowym Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju, będzie to standard zawodowy, o którym mowa w art.175 ust.6 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Autor: Jerzy Dąbek, Rzeczoznawca majątkowy, geodeta uprawniony