Inwestycje telekomunikacyjne a prawo do nieruchomości
Kilometry kabli, tysiące słupów telekomunikacyjnych, nadajniki. Budowa sieci telekomunikacyjnej stanowi dla operatorów nie lada wyzwanie. Często okazuje się, że to nie kapitał, a uzyskanie tytułów prawnych do nieruchomości znajdujących się na trasie projektowanej inwestycji, stanowi ograniczenie możliwości budowy sieci.
Kilometry kabli, tysiące słupów telekomunikacyjnych, nadajniki. Budowa sieci telekomunikacyjnej stanowi dla operatorów nie lada wyzwanie. Często okazuje się, że to nie kapitał, a uzyskanie tytułów prawnych do nieruchomości znajdujących się na trasie projektowanej inwestycji, stanowi ograniczenie możliwości budowy sieci. Prawo zapewnia jednak operatorom narzędzia pozwalające na budowę sieci nawet w przypadku, gdy właściciel gruntu odmawia współpracy. Prawa i obowiązki właścicieli, użytkowników wieczystych i zarządców nieruchomości zostały określone w ustawie o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych, która z uwagi na to, że zawiera szeroki zakres regulacji nakierowanych na wsparcie rozwoju szerokopasmowej infrastruktury telekomunikacyjnej zyskała przydomek Megaustawy.
Tytuły prawne do nieruchomości udostępnianych na cele związane z realizacją telekomunikacyjnych inwestycji liniowych
Przedsiębiorca telekomunikacyjny może skorzystać z różnych rozwiązań prawnych. Zarówno z tych dedykowanych wyłącznie budowie infrastruktury telekomunikacyjnej, jak i z rozwiązań powszechnie dostępnych (umowy cywilnoprawne czy ustanowienie służebności przesyłu).
Służebność przesyłu nie jest jednak instytucją wykorzystywaną w praktyce zbyt często, głównie z uwagi na fakt, że jej ustanowienie wymaga udziału notariusza i poniesienia kosztów wpisu do księgi wieczystej. Trudności pojawiają się także w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości odmawia ustanowienia służebności, a operator musi dochodzić swoich praw przed sądem. W postępowaniu sądowym konieczny jest udział biegłych, co generuje dodatkowe koszty. W praktyce, przedsiębiorcy telekomunikacyjni inicjują ustanowienie służebność przesyłu jedynie dla kluczowych odcinków sieci.
Dla większości operatorów telekomunikacyjnych pozyskiwanie tytułów prawnych do nieruchomości kojarzy się nieodłącznie z zawieraniem tzw. umów dostępowych regulowanych przez Megaustawę bądź z uzyskiwaniem decyzji Prezesa UKE (lub starostów) zastępujących takie umowy.
Megaustawa reguluje dwa rodzaje dostępu do nieruchomości. Pierwszy z nich, to dostęp do gruntów, którego cel nie jest związany z zapewnieniem telekomunikacji w budynku posadowionym na tym gruncie (tzw. prawo drogi). Drugi rodzaj dostępu, to prawo do korzystania z nieruchomości w celu zapewnienia telekomunikacji w wzniesionym na niej budynku.
Prawo drogi
Art. 33 Megaustawy reguluje zasady uzyskania dostępu do nieruchomości w celu umieszczenia na niej infrastruktury telekomunikacyjnej, a następnie jej dalszej eksploatacji i konserwacji. Jak już wcześniej wspomniano, istotą dostępu jest zapewnienie możliwości korzystania z nieruchomości na cele związane z budową sieci tranzytowych (dystrybucyjnych), to jest takich, które nie służą zapewnieniu telekomunikacji w budynkach wybudowanych na gruntach.
Dostęp jest realizowany w oparciu o umowę zawieraną pomiędzy operatorem a właścicielem, użytkownikiem wieczystym bądź zarządcą nieruchomości. Umowa powinna zostać podpisana w terminie 30 dni od dnia wystąpienia przez operatora z odpowiednim wnioskiem. Dostęp jest co do zasady odpłatny, choć przepisy wprost pozwalają na nieodpłatny charakter dostępu. Umowa zawarta w odpowiedniej formie stanowi także podstawę do wpisu prawa operatora w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.
W przypadku braku uzgodnienia warunków dostępu, przedsiębiorca telekomunikacyjny może wystąpić do starosty z wnioskiem o wydanie decyzji zastępującej umowę i określającej warunki korzystania z nieruchomości. Postępowanie administracyjne jest prowadzone w oparciu o stosowane odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczące wywłaszczenia.
Dostęp do budynków w celu zapewnienia telekomunikacji
Przedsiębiorca telekomunikacyjny jest uprawniony do uzyskania dostępu do nieruchomości i położonego na niej budynku, w celu świadczenia usług telekomunikacyjnych jego mieszkańcom. Podstawą do uzyskania dostępu jest przeprowadzenie negocjacji z właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub zarządcą nieruchomości i zawarcie stosownej umowy w terminie 30 dni od wystąpienia z wnioskiem. Dostęp jest nieodpłatny. Operator powinien zwrócić udostępniającemu jedynie rzeczywiście poniesione koszty udostępnienia (np. wynikające ze zużycia energii elektrycznej czy sprawowania nadzoru nad pracami instalacyjnymi). Megaustawa, pod pewnymi warunkami, uprawnia przedsiębiorców do wykonania przyłącza oraz instalacji wewnątrzbudynkowej. Przedmiotem dostępu, który jest z resztą preferowany w Megaustwie, może być także wykorzystanie istniejącej infrastruktury telekomunikacyjnej, w którą wyposażono budynek na etapie budowy lub późniejszych prac remontowych.
W przypadku odmowy udostępnienia nieruchomości i budynku, przedsiębiorca telekomunikacyjny jest uprawniony do skierowania wniosku do Prezesa UKE. Po przeprowadzeniu postępowania wydawana jest decyzja administracyjna zastępująca umowę dostępową, dzięki której operator może rozpocząć proces budowy sieci lub wykorzystać istniejącą instalację.
Autor: Ewelina Grabiec, Partner, Radca prawny, itB Legal Bazański, Grabiec Kancelaria Radców Prawnych Spółka Partnerska
