Prawo drogi na nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym
Realizacja inwestycji przesyłowych to złożony proces obejmujący znaczący obszar terenu. Jednym z pierwszych etapów przygotowawczych jest pozyskanie przez przedsiębiorstwo przesyłowe tzw. prawa drogi.
Realizacja inwestycji przesyłowych to złożony proces obejmujący znaczący obszar terenu. Jednym z pierwszych etapów przygotowawczych jest pozyskanie przez przedsiębiorstwo przesyłowe tzw. prawa drogi, czyli uprawnienia do wybudowana urządzeń na nieruchomościach i dysponowania terenem na cele budowlane. Wybudowanie obiektu liniowego wymaga częstokroć pozyskania tych uprawnień na obszarze nawet kilku tysięcy działek.
Chociaż większość terenów pozyskiwana jest w drodze negocjacji z właścicielami, nie zawsze można ustalić z kim podjąć rozmowy w sprawie udostępnienia gruntu. Brak wiedzy o właścicielu i nieuregulowany stan prawny nieruchomości nie będzie jednak przeszkodą dla zrealizowania inwestycji. Z pomocom inwestorom przychodzą odpowiednie procedury zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
Z nieuregulowanym stanem prawnym mamy do czynienia w kilku przypadkach. Najczęściej spotykaną jest sytuacja gdy właściciel danej nieruchomości nie żyje i nie zostało skutecznie przeprowadzone postępowanie spadkowe. Drugim wariantem są przypadki, gdy wobec braku księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów inwestor i organy nie mają możliwości ustalenia komu przysługuje własność nieruchomości.
W takich przypadkach inwestor może skutecznie uzyskać decyzję o ograniczaniu sposobu korzystania z nieruchomości na potrzeby budowy nowej lub przebudowy istniejącej sieci. Postępowanie administracyjne w sprawie będzie jednak istotnie się różnić od procedur zwykłych.
W pierwszej kolejności właściwy starosta podejmie próbę ustalenia właściciela terenu, poprzez opublikowanie obwieszczenia o zamiarze wszczęcia postępowania. Informacje zostają opublikowane w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, na stronie internetowej starostwa powiatowego oraz w prasie o zasięgu ogólnopolskim.
Po opublikowaniu obwieszczenia, starosta musi czekać przez okres 2 miesięcy na zgłoszenie się rzeczywistych właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości. Dopiero jeśli w tym terminie zainteresowane osoby się nie zgłoszą można wszcząć właściwe postępowanie wywłaszczeniowe. Warto podkreślić, że samo zgłoszenie się do sprawy przez rzekomego właściciela terenu nie jest wystarczające. Przysługujące mu prawa zainteresowany musi udowodnić odpowiednimi dokumentami – w praktyce prawomocnym postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku lub aktem posiedzenia dziedziczenia.
Również zawiadomienie o wszczęciu postępowania oraz fakty wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości podlega ogłoszeniu poprzez publiczne obwieszczenie. Taka forma informowania o prowadzonym postępowaniu i jego wyniku ma dodatkowo umożliwić uzyskanie informacji i ewentualne zgłoszenie się do sprawy właścicielom terenu, również na dalszych etapach postępowania. Konieczności dokonywania obwieszczeń wydłuża czas prowadzenia postępowania i ostatecznego uzyskania prawa drogi. Utracony przez inwestora czas rekompensuje jednak brak obowiązku przeprowadzenia rokowań z właścicielami terenu przed wystąpieniem o wydanie decyzji.
Jeżeli właściciel nieruchomości odnajdzie się po zakończeniu postępowania, nie zostanie on pokrzywdzony. W postępowaniu prowadzonym dla nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości inwestor ma obowiązek wypłacenia odszkodowania. Odszkodowanie z tytułu powstałych ograniczeń i szkód w związku z budową sieci, inwestor wpłaci do depozytu sądowego. Nieznany na etapie wywłaszczenia beneficjent, może odebrać odszkodowanie przez okres 10 lat.
Planując inwestycje przez nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym, warto pamiętać o możliwości pozyskania praw do nieruchomości na drodze administracyjnej. W większości przypadków taka procedura okazuje się szybsza niż alternatywne warianty działania, np. regulowanie stanu prawnego gruntu przez inwestora i następnie pozyskanie służebności przesyłu.
Autor: Jakub Stefan Arczyński, adwokat, M. Krotoski Adwokaci i Radcy Prawni Sp. k.
