Jak określać i miarkować kary umowne z umowy o roboty budowlane

Kara umowna jest często stosowana w umowie o roboty budowlane jako środek zabezpieczenia wykonania zobowiązania niepieniężnego. Zdarza się, że jej wysokość jest dotkliwa dla strony zobowiązanej do jej zapłaty. Gdy zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane lub kara umowna jest rażąco wygórowana, możliwe jest ubieganie się o jej zmniejszenie (miarkowanie). Miarkowania dokonuje sąd na wniosek zobowiązanego do zapłaty kary umownej.

Strony mogą zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego (np. zrealizowania obiektu budowlanego) nastąpi przez zapłatę określonej sumy, czyli kary umownej. Nie można ustalić kary umownej w stosunku do zobowiązań pieniężnych, np. co do zapłaty wynagrodzenia (w takim wypadku stronie przysługują odsetki za opóźnienie). Osoba zobowiązana do zapłaty kary umownej nie może bez zgody osoby, na rzecz której ją ustanowiono, zwolnić się ze zobowiązania przez jej zapłatę.

W umowie o roboty budowlane należy precyzyjnie określić zdarzenia, z których zaistnieniem będzie się wiązać obowiązek zapłaty kary umownej (np. nieterminowe wykonanie obiektu budowlanego).

Weź udział w konferencji “Kontrakty budowlane”, 5 grudnia 2023, Warszawa >>

Wysokość kary umownej

Karę umowną ustala się jako określoną sumę. Określenie wysokości kary umownej nie musi polegać na wskazaniu konkretnej kwoty. Wystarczające jest oznaczenie podstaw do jej obliczenia. Dopuszczalne jest zastrzeżenie kary umownej w postaci określonego procentu ustalonego wynagrodzenia umownego za każdy dzień zwłoki. Możliwe jest również naliczenie kary umownej w walucie inna niż polska.

Przepisy Kodeksu cywilnego nie określają górnej granicy kary umownej, którą należy wiązać z wartością przedmiotu świadczenia oraz z przewidywanym uchybieniem umownym. W orzeczeniach sądów pojawiają się różne poglądy co do konieczności ustalenia w umowie górnej granicy kary umownej. Sąd Najwyższy w uchwale z 9 grudnia 2021 r. o sygn. III CZP 16/21 opowiedział się za możliwością zastrzeżenia kary umownej w postaci określonego procentu wynagrodzenia umownego za każdy dzień zwłoki bez określenia końcowego terminu naliczania kary umownej ani jej kwoty maksymalnej.

Rodzaje kar umownych

Z definicji kary umownej wynika, że może ona zostać zastrzeżona na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego (np. zrealizowania obiektu budowlanego). Może obejmować również konkretne uchybienie w zakresie sposobu wykonania zobowiązania (np. co do czasu, jakości itp.).

Możliwe jest również ustalenie kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy z przyczyn, za które odpowiada druga strona. Przyczyny te muszą wiązać się z niewykonaniem zobowiązania, nie mogą dotyczyć np. nieterminowego dokonania płatności przez inwestora. Odstąpienie od umowy oznacza, że miało miejsce niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy przez drugą stronę, co mieści się w definicji kar umownych.

W umowie o roboty budowlane można określić kilka odrębnych kar umownych na wypadek naruszenia poszczególnych obowiązków umownych. Istotne jest, aby kary te się nie wykluczały, tj. nie mogą kompensować tego samego uszczerbku osoby uprawnionej do żądania jej zapłaty.

Poznaj doświadczenia ekspertów z zakresu prowadzenia kontraktu budowlanego >>

Kara umowna a odstąpienie od umowy o roboty budowlane

Problem z rozliczeniem kar umownych pojawia się, gdy dochodzi do odstąpienia od umowy przez jedną ze stron. Istnieją rozbieżne poglądy co do możliwości ich dochodzenia po odstąpieniu od umowy. Przede wszystkim nie ma jednolitości co do tego, czy kary umowne wygasają po odstąpieniu od umowy. Można również spotkać się ze stanowiskiem, że kary umowne z tytułu zwłoki lub opóźnienia mogą przetrwać wyłącznie w sytuacji, gdy nie określono kar umownych za odstąpienie lub możliwe jest utrzymanie wyłącznie kary umownej na wypadek odstąpienia.

Zasadnym jest zatem, aby strony w umowie o roboty budowlane wprost określiły jakie skutki dla kar umownych będzie miało odstąpienie od umowy.

Miarkowanie kary umownej

Wysokość kary umownej powinna być odpowiednia w stosunku do przewinienia umownego, ze względu na przewidzianą w Kodeksie cywilnym instytucję miarkowania kary umownej. Polega ona na tym, że zobowiązany do jej zapłaty może żądać zmniejszenia kary umownej, jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane lub gdy kara umowna jest rażąco wygórowana. Miarkowania dokonuje sąd na wniosek zobowiązanego do zapłaty kary umownej. Do zmniejszenia kary umownej wystarczy zajście jednej z tych okoliczności, choć może to nastąpić także w sytuacji ich równoczesnego wystąpienia.

Jest to wyjątek od zasady, że w razie wyrządzenia szkody osobie uprawnionej do żądania kary umownej przysługuje ona w ustalonej wysokości, bez względu na wysokość poniesionej szkody. Kara umowna nie może jednak powodować wzbogacenia strony umowy, która jej dochodzi, kosztem drugiej strony.

Strony nie mogą w umowie wyłączyć prawa do żądania miarkowania kary umownej.

Obowiązek udowodnienia, że zaszły warunki do miarkowania kary umownej spoczywa na osobie zobowiązanej do jej zapłaty. W trakcie postępowania sądowego osoba taka powinna we właściwym terminie złożyć wniosek o zmniejszenie kary umownej, aby umożliwić podjęcie obrony przez drugą stronę.

Wykonanie zobowiązania w znacznej części

Kara umowna może zostać zmniejszona, jeżeli zobowiązanie zostało wykonane w znacznej części. Podlega to indywidualnej ocenie w odniesieniu do konkretnej sprawy.

Dla miarkowania kary umownej podstawowe jest ustalenie stopnia wykonania zobowiązania. Nie każde częściowe wykonanie zobowiązania uzasadnia zmniejszenie kary umownej, a wyłącznie takie, które jest „znaczne”. Przez wykonanie zobowiązania w znacznej części należy rozumieć taki stan, w którym w znacznym zakresie został zaspokojony interes osoby, która może żądać spełnienia świadczenia od innej osoby. Pojęcie „w znacznej części” jest niedookreślone. Należy je rozumieć jako wykonanie w części zbliżającej się do całkowitego wykonania. Sąd badając czy doszło do wykonania zobowiązania w znacznej części powinien odnieść to do sytuacji pełnego wykonania.

Miarkowanie kary umownej na tej podstawie jest niedopuszczalne w przypadku świadczenia jednorazowego i niepodzielnego, tj. takiego, które nie może być spełnione częściowo bez istotnej zmiany przedmiotu lub wartości. Ważne jest także, że aby mówić o wykonaniu zobowiązania w znacznej części, musi ono zostać w tej części przyjęte przez osobę żądającą jego spełnienia. Odmowa przyjęcia nieprawidłowo zaoferowanego świadczenia oznacza, że nie doszło nawet do częściowego wykonania zobowiązania, co wyklucza powołanie się na tę przesłankę zmniejszenia kary umownej.

Rażące wygórowanie kary umownej

Zmniejszenie kary umownej może nastąpić również, gdy jest ona rażąco wygórowana.

Pojęcie „rażącego wygórowania” jest niedookreślone i zależy od konkretnego przypadku. Przyjmuje się, że wiąże się z ewidentną niewspółmiernością (nieadekwatnością) wysokości kary umownej do tej, która powinna być należna w danej sytuacji.

To, czy kara umowna jest rażąco wygórowana, powinno się badać w odniesieniu np. do wartości umowy, wartości poniesionej szkody, stopnia winy osoby zobowiązanej do spełnienia świadczenia czy powtarzalności naruszeń. Kryterium miarkowania może stanowić także stosunek wysokości kary umownej do wysokości wynagrodzenia umownego.

Kara umowna może być rażąco wygórowana już w momencie zawarcia umowy lub może taką się stać w następstwie zajścia późniejszych okoliczności. Przykładem jest znikoma szkoda osoby żądającej zapłaty kary umownej, co powoduje dysproporcję pomiędzy wysokością szkody a należną karą umowną.

Autor: Piotr Jarzyński, prawnik, specjalista od prawa budowlanego i nieruchomości, Kancelaria Prawna Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej